Consulta 1
El edificio tiene 4 cocheras sobre 7 deptos. Los portones están deteriorados por óxido debido a los perros y por los grafiteros. ¿La reparación a quién corresponde, a los dueños de cocheras o al consorcio en su totalidad? Gracias. Jorge.
Respuesta: La verdad es que primero hay que leer el reglamento para saber qué tipo de espacios son esas cocheras.
Consulta 2
Hola, buen día. Quería consultar respecto a las expensas. Soy inquilina y en el edificio donde vivo están realizando arreglos: pintaron todo el contrafrente, paredes y persianas, y arreglaron todos los desagües de aire acondicionado. También están realizando el mismo trabajo en el aire y luz del edificio, y van a seguir con el frente del edificio. Todas esas mejoras son por la ley de CABA de conservación de fachadas, pero en las expensas lo reflejan como «a cuenta trabajos de albañilería e impermeabilización», y lo sacan del fondo de reserva, el mismo que yo vengo abonando hace meses porque el propietario no se hace cargo.
Quisiera saber si esas mejoras son expensas extraordinarias. ¿Debo seguir reclamando al propietario que lo pague? En caso de que se niegue, ¿puedo hacer el reclamo en defensa al consumidor? ¿Hay legislación para este tema? He estado tomando fotos del edificio para probar los trabajos realizados. También tengo problemas en el baño y la cocina del departamento debido a la rotura de caños, que llevo reclamando hace 2 años sin respuesta del consorcio ni del propietario. Agradezco su respuesta. ¡Mil gracias!
Marcela.
Respuesta: 1.- En cuanto a los trabajos de adecuación y reparación, no son expensas extraordinarias salvo que una asamblea así lo decida. 2.- Sobre los daños dentro del departamento, es algo que debes resolver con el propietario.
Consulta 3
Estimado Dr.,
Tengo un departamento deshabitado y no me permiten dejarle la llave al pintor para que ingrese al edificio. Mi problema es que vivo en Corrientes y el departamento está en Rosario. ¿Qué puedo hacer? Muchas gracias, Jorge.
Respuesta: ¿Cómo no va a poder dejarle la llave a otra persona? Nadie puede prohibirlo.
Consulta 4
Buenos días. No sé si esta página sigue vigente.
Realmente tengo un problema grave donde vivo. Soy propietaria de un décimo piso en un edificio de «categoría». Llegando al décimo por escaleras se sube a la terraza donde están el SUM y la pileta, entre otros espacios.
El uso del SUM hace absolutamente imposible que pueda dormir. Aunque entre semana se permite hasta las 12:00 y los fines de semana se extiende más, casi nunca terminan a tiempo y, además, no es justo que yo no pueda descansar cuando lo necesito.
El techo parece venirse abajo cada vez que hay una fiesta arriba, lo que ocurre con frecuencia. Puedo escuchar todo, desde lo que hablan hasta los pasos con tacos. Realmente vibra todo el departamento. Lo mismo pasa con el uso de la pileta, los ruidos son extremadamente molestos y están afectando mi salud. El problema es la mala construcción y la ubicación de estos espacios comunes.
¿Hay algo que pueda hacer sin tener que pagar a un abogado por algo que no sé si dará buenos frutos?
Gracias, Vanina.
Respuesta: 1.- La página sigue vigente. 2.- Todas esas cuestiones deben plantearse al administrador de forma documentada. Habrá que fijar pautas de uso, horarios, etc. Podría ser necesaria una mediación, y espero que no sea necesario llegar a un proceso judicial. 3.- La idea de no querer pagar a un abogado “por algo que no sé si dará buenos frutos” es como preguntarse si uno va a pagar al médico la consulta o va a comprar un antibiótico, y luego que la fiebre no baje.
Consulta 5
Hola, los molesto con la siguiente consulta: tengo un departamento en planta baja, segundo cuerpo, cuyo patio linda con el patio del vecino del primer cuerpo. Dicho vecino tiene una palmera de 10 metros de altura, cuyas raíces están rompiendo el muro divisorio entre patios hacia mi lado.
Quisiera saber, según el nuevo Código Civil, a quién le corresponden los arreglos del muro roto. Desde ya, gracias por su respuesta. Saludos.
Marisa G.
Respuesta: ¿Es propiedad horizontal?
Consulta 6
Hola, buenos días estimado Dr. Quería saber si es legal que mi administración me agregue un plus por haber pagado las expensas el mes anterior en Pago Fácil, incrementando el importe a pagar este mes. ¿Este gasto lo debería absorber el consorcio o la administración?
Desde ya, muchas gracias. Carlos.
Respuesta: Hola Carlos. En principio, es el consorcio quien decide cómo se efectúan los pagos, por lo que tanto el consorcio como el propietario deberán hacerse cargo de los costos que, en cada caso, resulten de esa decisión.
Consulta 7
Buenas tardes: soy copropietaria de un edificio en Bella Vista, provincia de Buenos Aires. Desde hace más de un año hay irregularidades con la administradora, que además es propietaria de departamentos. Por ejemplo, no rinde cuentas de los gastos, la limpieza la realiza su hijo cuando puede, lo mismo sucede con el mantenimiento del parque, y todos los arreglos en el edificio están siendo realizados por personas no idóneas. Somos una minoría los que queremos destituirla, pero no tenemos los contactos de los otros copropietarios. ¿Cómo podemos comunicar que no estamos de acuerdo con su gestión y que queremos otro administrador?
Muchas gracias. Isabel.
Respuesta: La administradora tiene obligaciones que le impone el Código Civil y Comercial. Además, la ley 14701 de la Provincia de Buenos Aires también establece una serie de obligaciones. De todas formas, cuando ocurren estos casos, lo mejor es que los propietarios busquen asesoramiento personalizado.
Consulta 8
Buenas tardes, ¿qué debo hacer si el administrador del consorcio no está registrado? Es un propietario que está liquidando octubre de 2015 en enero. Además, contrató a una persona para la limpieza en negro. Como hice las quejas correspondientes, ahora no quiere recibir el pago de expensas de mi propiedad y me amenazó con un juicio.
Marcelo.
Respuesta: Para administrar, debe estar registrado. El consorcio no puede tener personal sin registrar. Sobre la negativa a recibir el pago de expensas, habrá que intimarlo y, si persiste, iniciar un proceso de pago judicial.
Consulta 9
Quisiera que me aclaren una duda: tenía entendido que no había ninguna disposición que impidiera que el consorcio alquilara el departamento de portería. Sin embargo, me aseguraron que ahora está expresamente prohibido. Busqué en internet y lo único que encontré fue una resolución de la AFIP que, según entiendo, lo prohíbe. ¿Es válida? ¿Puede la AFIP tener autoridad para prohibirlo? ¿Hay alguna resolución judicial al respecto?
Gracias y saludos,
Dora.
Respuesta: No hay prohibición. De todas formas, se trata de una decisión que debe tomar el consorcio, es un proceso que tiene sus pasos. Se sugiere siempre asesorarse de manera personalizada.
Consulta 10
Estimado Dr. Disculpe por insistir en mi pregunta. ¿Puede una persona titular de dominio en un consorcio que vive permanentemente en el extranjero ser parte de un Consejo de Propietarios?
Por otro lado, cuando hay vacíos legales en la reglamentación del Código Civil y Comercial en temas consorciales, ¿se debe hacer referencia a la Ley de Sociedades u otro marco jurídico?
Muchas gracias. Rodolfo.
Respuesta: El consejo se integra con propietarios. Queda claro que, si la asamblea lo elige, puede participar. En cuanto a los vacíos legales del Código Civil y Comercial, habría que ser más explícito, ya que debemos enfrentarnos a un caso concreto.
Consulta 11
Estimado Dr. Martin:
Hace ya mucho tiempo que escucho su programa, y no me imaginé estar escribiéndole para hacerle una consulta. Hace 4 meses me mudé a un departamento en Capital, después de haber vivido toda mi vida en casas. El edificio es nuevo, con 37 U.F. y 15 cocheras. Aún no hay consorcio de propietarios con personería jurídica, porque falta el final de obra.
La empresa constructora nombró un administrador y, además, nos impuso un ayudante de encargado del edificio. Las dudas que se nos presentan son las siguientes:
-
Tenemos entendido que superando una cantidad X de U.F. es obligación tener un ayudante de encargado, pero la empresa lo nombró sin consultarnos. ¿Esto es correcto?
-
¿Existe un tarifario de honorarios permitido para el administrador? Nos ha parecido excesivo lo que cobra.
Agradezco su atención y quedo a la espera de su respuesta.
Saluda cordialmente,
Rosa
Respuesta: Para responder correctamente, es necesario revisar la documentación y el reglamento. Sobre el ayudante de encargado, hay que evaluar cada caso en particular.
Consulta 12
Buenas tardes, Dr. Martin:
Vivo en un segundo piso en Caballito y desde mi ventana veo toldos metálicos en mal estado. Me gustaría saber qué dice la legislación sobre esto. ¿Puedo solicitar su remoción, reparación o limpieza? ¿Quién debe hacerse cargo de los gastos?
Desde ya, muchas gracias.
Liliana
Respuesta: Para los toldos del edificio, debe evaluarse el caso particular, como cuándo fueron instalados. Se puede intimar al consorcio para limpieza o retiro. En cuanto a los gastos, no se puede generalizar, depende del caso. Se rige por el código de edificación.
Consulta 13
Buenos días, Dr. Martin:
Tengo una situación con mi consorcio. Al comprar mi departamento, me vendieron dos polígonos contiguos como cochera. Sin embargo, una parte de uno de los polígonos estaba ocupada por una sala común, lo que redujo el espacio a 3.80 metros. La administración luego modificó los planos, pero esto me ha generado un aumento en las expensas. ¿Es esto legal?
Gracias.
Gastón
Respuesta: Es necesario revisar la documentación, como la escritura y el reglamento de co-propiedad, para analizar la situación.
Consulta 14
Hola Dr. Martin:
Soy propietaria de un departamento en Núñez desde hace 18 años y estoy teniendo problemas con la administradora del edificio, quien me ha hecho la vida imposible con denuncias y multas. ¿Qué puedo hacer?
Muchas gracias.
Viviana
Respuesta: El problema es complejo y necesitaría ser tratado con asesoramiento especializado. En términos generales, el administrador no puede imponer multas y no está permitido perturbar a los vecinos.
Consulta 15
Estimado Dr. Martin:
Le agradezco su atención y le escribo en relación con la ley 5464. Me parece injusto que un encargado de edificio gane más que un profesional. ¿Es posible hacer algo al respecto?
Saludos,
Osvaldo
Respuesta: Coincido en que la ley no representa un avance para la propiedad horizontal. Lamentablemente, ya no es posible vetarla. Le recomiendo que los consorcistas hagan oír su voz enviando correos a las autoridades, como usted ha hecho.
Consulta 16
Buenas tardes, Dr. Martin:
Según las nuevas reglamentaciones, ¿quién debe hacerse cargo del arreglo de una pérdida en la cañería de calefacción por radiadores? La pérdida se produce dentro de la pared y del piso.
Saludos cordiales,
Heriberto
Respuesta: De acuerdo con el Código Civil y Comercial vigente desde el 1 de agosto de 2015, las cañerías que conducen agua son de carácter común.
Consulta 17
Estimado Dr. Martin:
Quería ratificar una consulta sobre la inscripción en el registro en Provincia de Buenos Aires tras la aprobación de la ley en 2015. ¿Es necesario registrarse y aprobar algún curso como en la Ciudad de Buenos Aires?
Gracias,
Mariano
Respuesta: La ley está vigente, pero algunos aspectos están pendientes de reglamentación, como el registro y los cursos.
Consulta 18
Estimado Dr. Martin:
Soy propietario de un departamento y exintegrante del Consejo de Administración de mi edificio. El consejo no funciona y el administrador lleva a cabo gestiones irregulares. ¿Qué puedo hacer?
Gracias,
Mario
Respuesta: Le sugiero leer la ley 941, reformada por la ley 3254 (CABA). En casos con muchas irregularidades, lo mejor es tomar asesoramiento legal personalizado.
Consulta 19
Estimado Dr. Martin:
Soy inquilina de un departamento y he recibido un aviso de la administración sobre la renuncia de un encargado, con un pago de $30.000. Me dijeron que ese gasto se considera común y no extraordinario. ¿Es esto correcto?
Gracias,
Ana
Respuesta: En principio, los gastos derivados de la ruptura del contrato con el encargado son extraordinarios. Sin embargo, si no hubo asamblea, el gasto podría ser considerado ordinario. Le sugiero hablar con el propietario para buscar una solución.
Consulta 40
Estimado:
He visto su página y quisiera consultarle.
Tengo una deuda por expensas atrasadas, pero resulta que la administración renunció hace dos meses y en los vecinos dicen que debo abonar las expensas a esa administración. Yo creo que debería abonarlas a quien contraiga la nueva administración, ya que mi deuda es con el consorcio y no con la administración. ¿¡Estoy en lo cierto?! Cabe aclarar que la administración renunció sin previo aviso, sin el plazo de un mes. Jamás se hicieron reuniones de consorcio, no han presentado balances anuales, no han convocado a reunión cuando dejaron de administrar, etc.
Por otra parte, en el día de ayer, dos vecinas en representación fueron a solicitar los papeles del consorcio, y la administración saliente los entregó y estas lo aceptaron, pero aún no sabemos qué entregaron. La aceptación de estos papeles exime de responsabilidad a la administración si hubiese problemas con las cuentas, los gastos, etc. Es decir, se presume que se aceptó lo entregado sin reclamos posteriores.
Saludos, y gracias por su tiempo.
Agustina
Respuesta: Debe esperar a que nombren un nuevo administrador y le practiquen una liquidación. La administración saliente entregó los libros: ya nada tiene que ver con el consorcio. Recibir la documentación no implica que se desvanezca la responsabilidad de la administración saliente por cualquier irregularidad que haya perjudicado al consorcio. Es recomendable hacer una auditoría con un contador para revisar todo. Si hay irregularidades, la nueva administración debe convocar a una asamblea para que el consorcio decida los pasos a seguir.
Consulta 41
Hola, quería averiguar lo siguiente: en mi edificio la constructora que lo construyó hizo un contrato ya hace unos 6 años con Claro por una antena que instalaron en la terraza. Claro paga por eso una suma mensual, la cual se la está quedando la constructora, supuestamente hasta que venda las últimas dos cocheras del edificio. Nosotros (el consorcio) necesitamos que el contrato de la antena sea para el consorcio, ya que no es justo que la constructora saque frutos de un espacio común del edificio si ya no posee ningún departamento, además las dos medianeras tienen humedad y tampoco se hacen cargo. El reglamento de copropiedad supuestamente dice que la constructora puede hacer usufructo de la terraza, pero ese reglamento no lo realizamos los vecinos, sino que seguramente lo hizo la constructora al formar el consorcio. La constructora dice que hasta que no venda las dos cocheras no va a ceder el contrato, que sería en el momento que se disuelve el fideicomiso que formaron para construir, pero la antena vale más que las cocheras. GRACIAS, SALUDOS. Hernán.
Respuesta: No se puede responder sin tener a la vista toda la documentación.
Consulta 42
Buenos días, doctor; mi consulta es por un tema en discusión entre los consorcistas:
Un propietario está en juicio por una deuda atrasada que en su momento no pudo pagar, esa deuda llega a 12/2014. En enero de 2015, el propietario quiso pagar mensualmente las expensas. La administradora no se opuso, pero el consejo de administración sí, a pesar de que algunos propietarios aceptaron la opción planteada por el propietario en cuestión, provocando así que siga endeudándose. Y no solo provoca que se endeude más, sino que le niegan derechos como propietario y consorcista, como el acceso a la pileta.
¿Esto es legal? Si no lo es, ¿qué debe hacer en su defensa? ¿Cómo evitar que más adelante le inicien otro juicio o le cobren intereses por una deuda que tuvo intención de pagar?
Gracias por atender esta consulta. Viviana.
Respuesta: El consejo no puede decidir sobre estos temas. En todo caso, el administrador debería, a través de un abogado, practicar una liquidación de la deuda y formalizar un convenio de pago, o iniciar el proceso judicial que corresponda. Salvo que el reglamento lo establezca (y aun así es algo discutible), no se le puede negar al moroso el acceso a sectores comunes.
Consulta 43
Hola, mi consulta es la siguiente. Se constituyó un fondo de reserva, pero todas las unidades de 1, 2, 3 y 4 ambientes pagan lo mismo. ¿No debería ser proporcional a la unidad, como las expensas? ¿Qué se puede hacer? ¿Cómo impugno la asamblea? ¿Se interpone demanda ante la justicia? Saludos, Juan Manuel.
Respuesta: No se pueden imponer contribuciones que no respeten los porcentuales. La impugnación debe hacerse cuanto antes, pues el plazo es muy corto: un mes.
Consulta 44
Buen día. En el edificio donde vivo, el encargado trabaja media jornada y la mayoría estamos de acuerdo en alquilar el departamento de «Portería» para generar un ingreso más y afrontar trabajos en el consorcio. Sin embargo, un propietario se opone a esto.
El artículo 4° del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio establece que “… son bienes comunes de indivisión forzosa… las dependencias de portería formadas por dormitorio, cocina y baño”. Y el artículo 5º dice: “Las unidades que componen el edificio se destinarán a vivienda familiar exclusivamente”.
Consulto: 1) ¿Es posible alquilar el departamento de portería manteniendo el mismo destino de vivienda familiar? 2) ¿Para su aprobación es suficiente con una mayoría simple, dado que el reglamento no especifica la mayoría necesaria para actos de administración?
Desde ya, gracias por la atención. Carlos.
Respuesta: La decisión de poner en alquiler la unidad destinada a portería lleva varios pasos y debe analizarse en cada caso en particular. No puede tener respuesta generalizada a través de esta página.
Consulta 45
Buenas noches. Vivo en el último piso del edificio, y es el único departamento. Al frente de la entrada de mi departamento tengo un patio que, por escritura, me corresponde.
Mi pregunta es: los vecinos se molestan porque dejo ese patio abierto todo el tiempo y me exigen que lo cierre (ellos siempre lo cierran). Además, me intiman diciendo que si ocurre algo por dejar la puerta abierta, será culpa mía.
¿Qué debería hacer ante este caso, ya que es de mi propiedad y puedo hacer lo que quiera con ella? Además, ¿por qué tienen llaves del patio? Me parece algo ilegal. Gracias por su respuesta. Jeison.
Respuesta: La cuestión es algo confusa. Para responder sería necesario consultar la documentación (reglamento), ver los planos o visitar el edificio.
Consulta 46
Buenos días. Vivo en un PH de 8 departamentos y he notado un aumento excesivo en el consumo de gas en mis facturas. Un gasista matriculado detectó una pérdida en un caño, que estaría en mi cañería, en el trayecto que va desde el medidor hasta la entrada de mi departamento. ¿Quién debe pagar el arreglo? Algunos propietarios se niegan a que lo pague el consorcio y, como no tenemos administrador contratado, no sé a quién dirigirme. Desde ya, agradezco su opinión. Atentamente, Hernán.
Respuesta: Conforme al Código Civil y Comercial de la Nación, que rige desde el 1° de agosto de 2015, las cañerías que transportan fluidos (agua, gas, vapor) son todas comunes. Su reparación está a cargo del consorcio.
Consulta 47
Hola. Hace 3 años compré un departamento monoambiente en el 4° y último piso del edificio. Arriba mío está la terraza de uso común. Mi pregunta es: ¿hay alguna posibilidad de comprar el espacio de la terraza que está sobre mi departamento? O sea, ¿comprárselo a los demás propietarios (al consorcio)? Sé que es una idea un tanto descabellada, pero no quería quedarme con la duda. Saludos y gracias por su tiempo. Claudia.
Respuesta: Es posible, pero es un proceso complejo. Todos los propietarios deben ponerse de acuerdo para venderle esa superficie, y sería necesario modificar los planos y el reglamento.
Consulta 48
Soy dueño de un departamento. ¿Puede el administrador del consorcio obligarme a dejarlos ingresar para fumigar? Gracias. Andrés.
Respuesta: No. La fumigación obligatoria debe hacerse en sectores comunes, pero convengamos en que de poco sirve si no se deja ingresar en los departamentos.
Consulta 49
Buenos días. Me robaron el auto de adentro de mi cochera en mi edificio. Soy inquilino.
El portón de la cochera estuvo roto durante un mes y medio. Solicitamos su reparación por miedo a que sucediera algo, pero solo lo arreglaron una vez que ya me habían robado el auto.
¿Qué acciones legales se pueden iniciar? Saludos, Joaquín.
Respuesta: En general, debería iniciar acciones contra el consorcio y su locador, que debe ser el propietario de la cochera.
Consulta 50
En mi departamento, el agua caliente es insuficiente y el caudal es muy bajo. Si hubiera que cambiar caños, ¿debo abonarlo yo o, con el nuevo Código Civil, corresponde al consorcio? Desde ya, muchas gracias. Pablo.
Respuesta: La cañería que transporta fluidos, conforme al Código, es ahora común en toda su extensión. Por lo tanto, su reparación corresponde al consorcio.
